REMATES JUDICIALES Y SUBASTAS PUBLICAS DE
BIENES INMUEBLES EN MÉXICO.

Por medio de Subastas Públicas que se otorgan al mejor postor, se puede adquirir casas, departamentos, edificios, terrenos, bodegas, etc., en todos los estado de la República incluido y claro también en el Distrito Federal.

Los rematan los jueces al mejor postor en el local del juzgado correspondiente.

Todo a través de Billete de Depósito expedido por el Banco del Ahorro Nacional y Servicios Financieros (BANSEFI), antes Nacional Financiera (NAFINSA) y a través del Juzgado correspondiente.

Se rematan aproximadamente 300 inmuebles a la semana y los hay de diversos precios y tipos (casas, departamentos, edificios, oficinas, terrenos, hoteles, bodegas, naves industriales, etc.).

Se rematan a precios económicos, por lo que pudieran adquirirse entre un 50 y 65% de su valor real. (Mas los costos e impuestos de escrituración con el Notario Público que también es de contado.)

Se rematan en "Riguroso Contado", no se admite ninguna clase de crédito.

En algunos se rematan en "TERCERA ALMONEDA" "Sin Sujeción al Tipo", es decir, se puede ofrecer cualquier cantidad para adquirirlos, lo que conlleva a adquirirlos, incluso, en menos del 50% de su valor.

La adquisición del inmueble se realiza "Libre de todo Gravamen"

En caso de que no ganes el remate, no erogarás ninguna cantidad porque el Juez ordena la inmediata devolución de tu billete de depósito

Es importante ser representado por un despacho de abogados reconocido y con experiencia, ya que además de todo el trámite, pudieran surgir dificultades legales y operacionales que solo la experiencia y la habilidad legal soluciona, el riesgo existe y es importante que cuentes con un despacho que se responsabilice hasta que te entreguen la posesión física del inmueble.

PUNTOS BÁSICOS

1.- Este tipo de adquisiciones sólo operan “de contado”, no se pueden adquirir los bienes en Subasta Pública, Almoneda o Remates Judiciales (estos tres conceptos los podemos utilizar como sinónimos entre sí, para efectos prácticos.) mediante cualquier tipo de créditos ni financiamientos. “SOLO SON DE RIGUROSO CONTADO”.

2.- Los  despachos jurídicos, - así como el público en general - tienen la posibilidad de enterarse previamente de todas y cada una de las subastas que se realizan en los Tribunales de la Cd. De México (toma en cuenta que esta información es pública pero se encuentra dispersa y hay que saber donde encontrarle).

3.-Por lo general la información inicial que se tiene es básica, como el domicilio del inmueble a subastar, el Avalúo Judicial, la Postura Legal, la fecha del remate, el tipo de Almoneda. Estas listas se pondrán a disposición de los posibles compradores, algunas veces tiene un costo de suscripción otras veces en gratuita, otros inclusive tiene páginas en Internet o se envías por correo electrónico donde tendrán listados de todas las ofertas y documentación relativa, tanto de remates, cesiones o de otros tipos, con las cuales te enteras oportunamente antes que lo hagan los demás compradores.

4.- El comprador tendrá que saber interpretar la terminología legal relativa a los elementos que componen las subastas públicas (el avalúo judicial, la postura legal, la fecha del remate, el tipo de Almoneda, etc.), elementos que mencionaré más adelante.

6.- Al recibir el comprador la información básica, escoge los que crea se adaptan más a sus requerimientos y tiene que ir a verlos inmediatamente porque las fechas de las almonedas o remates son muy próximas, fluctúan entre 7 a 30 días desde el momento en que se tiene la información y sólo se dan en fecha determinada y se tienen que hacer preparativos – en conjunto con su abogado - para que el comprador pueda ser postor en dicho remate o subasta.

7.- Una vez que conocen físicamente los inmuebles elegidos y si alguno(s) se adapta a sus necesidades, inmediatamente hay que hacerlo saber, y solicitar a su abogado que realice el análisis y diagnóstico jurídico respectivo para confirmar la viabilidad de la adquisición, el análisis jurídico se realiza de inmediato directamente del expediente en el Juzgado correspondiente sobre ese remate o subasta en particular. En este análisis se conocerá todo lo que originó que el inmueble en cuestión se esté rematando y detalles específicos del procedimiento, como cuánto debe el propietario de ese bien (capital, intereses y demás accesorios legales), si tiene otros acreedores que hayan gravado también el bien en cuestión (aunque cualquier adquisición pasa a la propiedad del comprador "libre de todo gravamen", por así ordenarlo la Ley), el avalúo judicial con su descripción detallada en el aspecto físico del inmueble y en fin, todo lo necesario para determinar y calificar si es o no una buena inversión. En caso de que se diagnostique el asunto no viable. Se tendrá que seguir buscando en otros listados.

8.- Una vez realizado el análisis jurídico y si se califica éste como de “buen negocio”, su abogado informa al comprador sobre el asunto y el inmueble en detalle, le deberá informar la descripción del mismo y el precio total en que lo podrá adquirir; en este precio ya van incluidos la postura, sus honorarios y los gastos de operación para dicha adquisición; sin incluir los costos de escrituración ante el Notario Público que elijas.

9.- El comprador deberá decidir en ese momento si quiere adquirir o no dicho inmueble; si su respuesta es no, en probable que tenga que cubrir alguna cantidad por concepto del análisis y diagnóstico jurídico. Y continuarán buscando otro inmueble que se adapte a sus necesidades con el mismo procedimiento que se ha mencionado. Si decide adquirirlo, entonces celebrará un Contrato de Prestación de Servicios Profesionales para ello, en el cual el comprador y el  abogado se obligarán respectivamente detallando dichas obligaciones.

REQUISITOS Y OBLIGACIONES PARA COMPRAR EN SUBASTA PUBLICA.

Una vez firmado el contrato de Prestación de Servicios, el comprador deberá obtener un billete de depósito en el BANCO DEL AHORRO NACIONAL Y SERVICIOS FINANCIEROS, S.N.C.(BANSEFI), antes Nacional Financiera a favor del Juzgado que esté subastando el bien por una cantidad igual o superior al 10% del Avalúo Judicial respectivo. Este billete sirve para garantizar la seriedad de la postura legal del comprador ante el Juzgado correspondiente y le permite participar como postor en la subasta. Este billete de depósito se adquiere en algunas sucursales de BANSEFI y no cobran ninguna comisión por este concepto, sólo debe exhibir la cantidad exacta del billete de depósito que está solicitando; Lo puede hacer en efectivo, en cheque certificado, cheque de caja o transferencia electrónica, que tienen un costo de $100.00 más IVA; Si lo hace en efectivo puede adquirirlo, incluso el mismo día de la fecha del Remate; Si lo hace a través de los cheques mencionados, se debe ordenar o entregar dicho cheque y solicitar el billete de depósito 2 días antes de la fecha de la Subasta.

El comprador deberá presentarse junto con sus abogados quienes serán sus representantes legales, ante el Juzgado correspondiente y llevar el Billete de Depósito el día y hora fijada para el Remate, llevando una identificación que contenga fotografía y firma.

Este billete de Depósito, en caso de que no se le adjudique al comprador el inmueble rematado, el Juez ordenará en ese mismo instante que se le devuelva y no habrá erogado absolutamente nada y se tendrá que seguir buscando otro inmueble que se adapte a lo solicitado.

ELEMENTOS QUE CONSTITUYEN LA SUBASTA PUBLICA

AVALÚO JUDICIAL: Es el valor designado por peritos en el juicio del inmueble a rematar, generalmente este valor tiene un precio inferior en un 30% al real. En algunos casos el castigo al valor de la propiedad es de más del 30%. (Toma en cuenta que tendrás que sumar los honorarios del abogado o gestor en esta operación.

POSTURA LEGAL: Es el precio mínimo que se señala para que los postores o compradores ofrezcan y se adjudiquen el inmueble y que es determinado por el Juez de acuerdo a la ley; en la mayoría de los tipos de juicio se determina así:

A.- En la Primera Almoneda, las dos terceras partes del Avalúo Judicial. (no en todos los casos)

B.- En la Segunda Almoneda, se hace una reducción del 20% al Avalúo Judicial y al resultado se le aplican las dos terceras partes. (lo de las 2/3 partes no en todos los casos)

C.- En la Tercera Almoneda, igual que lo señalado en la Segunda Almoneda; pero con la opción de que se puede ofrecer pagar cualquier cantidad y a plazos, siempre y cuando la Almoneda haya salido con la opción de "sin sujeción al tipo"

ALMONEDA: Sinónimo de Remate y de Subasta, se utiliza para indicar el número de veces que ha salido el inmueble a la venta pública, generalmente sólo salen tres veces, es decir, Primera Almoneda, Segunda Almoneda y Tercera Almoneda.

ANÁLISIS JURÍDICO: Es el estudio en detalle que hace los peritos abogados, al expediente judicial del juicio donde proviene la subasta pública, una vez que el comprador informa su interés primario sobre algún inmueble, para determinar si el negocio es bueno o es malo y en consecuencia informarle al comprador los detalles del inmueble a subastar, como la superficie, la construcción, cuánto se debe, etc. Y determinar así el precio total del bien incluyendo en ellos sus honorarios.

PUJA: Es la cantidad superior que ofrece un postor sobre la ofrecida por otro para adquirir el inmueble que se remata. Se pueden hacer varias pujas en la subasta por el comprador.

PRIMER BILLETE DE DEPOSITO: Es el billete de depósito que se adquiere en BANSEFI, mediante el pago de una cantidad igual o superior al 10% del Avalúo Judicial del bien a subastar y que es entregado por el comprador en la Subasta Pública al Juez, para garantizarle la seriedad de su postura u oferta.

SEGUNDO BILLETE DE DEPOSITO: Es el billete de depósito que se adquiere en BANSEFI, mediante el pago que hace el comprador de la cantidad remanente, entre el primer billete de depósito y la cantidad aceptada por el Juez. (éste billete debe ser exhibido al Juzgado dentro del tiempo que señale el Juez y que mínimo son tres días, en caso de que no se hiciere en dicho término, el comprador perderá la totalidad de su primer billete de depósito).

DILIGENCIA DE REMATE: Es la etapa procesal mediante la cual, una vez celebrado el contrato respectivo de Prestación de Servicios Profesionales con nosotros y comprado el Primer Billete de Depósito, acudimos al Juzgado correspondiente en la fecha y hora señalados para el remate y nuestro comprador ofrece ahí su postura para la adquisición del inmueble deseado.

APROBACIÓN DEL REMATE: Es el acuerdo o resolución del Juez, mediante el cual aprueba la compraventa judicial a favor del comprador, una vez que éste ha pagado la totalidad del precio de la postura ofrecida; desde este momento el Comprador ya es propietario jurídicamente hablando del bien subastado.

LA ESCRITURACIÓN: Es el momento procesal mediante el cual, una vez elaborada la Escritura de compraventa judicial por el Notario Público que haya elegido el comprador, y por negativa del demandado a firmarla, si es el caso, el Juez la firmará en rebeldía de éste, quien es el antiguo dueño del inmueble.

LA POSESIÓN: Es el momento mediante el cual, una vez de que se haya firmado la Escritura de compraventa judicial, el Juez ordena que se ponga en posesión física al comprador, el inmueble en cuestión.

HONORARIOS: Los honorarios que cobran los despachos de abogados por el servicio varían y se estiman en cada negocio y a manera de ejemplo y muy general se pudieran determinar de la siguiente manera: Se toma en consideración el tipo de negocio, estimando los gastos que se vayan a generar, el costo de la postura del inmueble, se suma estos conceptos y el resultado será el precio total del inmueble para el comprador, el cual deberá estar comprendido entre el 50 y 65% del precio real del inmueble; si este costo fuera superior al 65% de su precio real, se califica el negocio como “no viable económicamente”. Claro que para sacar los precios finales, antes se debe realizar el análisis jurídico correspondiente.

LAS CESIONES DE DERECHOS LITIGIOSOS.

Existe una modalidad para asegurar la adquisición de los inmuebles en cuestión por parte de los compradores frente a otros postores.

La Cesión de Derechos Litigiosos es la adquisición de los derechos del juicio más no del inmueble, el inmueble es la garantía del juicio y con esta cesión se garantiza que el comprador ganará el inmueble en el remate que se efectuará con posterioridad frente a otros postores. ejemplo:

1.- El acreedor o parte actora dice a los abogados: tengo este juicio y la garantía es un inmueble que vale $1'000,000 (puede valer más).

2.- Te vendo los derechos litigiosos en $500,000 para algún comprador tuyo.

3.- El crédito a ceder es de $2'000,000.00 más lo que se siga generando por intereses.

4.- Los abogados hacen el análisis para verificar que lo que están cediendo sea con todas las características con que la ofrecen, que el juicio no tenga problemas y que esté cercano a la preparación o que tenga fecha de remate y descripción del inmueble en garantía

5.- Celebramos la cesión de los derechos litigiosos ante el Juez correspondiente, donde el comprador paga $500,000.00 y recibe a cambio $2'000,000.00 más lo que se siga generando en garantía del crédito reconocido en juicio.

6.- A través de la cesión de derechos, el comprador sustituye a la parte actora como acreedor y a través de los abogados se prepara el remate.

7.- El comprador puede ofrecer como postura la totalidad del crédito adquirido, es decir, los $2'000,000.00 más lo que se haya generado de intereses. Por lo cual ningún postor ofrecerá más de lo que ofrezca nuestro comprador y en consecuencia adquirirá el inmueble en cuestión.

Interesante no?

Ya sabemos que: A mayor riesgo, mayor utilidad.

La cuestión es, Cuanto riego puedes (y quieres) tomar.